2011年,因一二线城市调控严格,而三四线城市政策环境宽松,开发商、购房者资金流向三四线城市,三四线城市的房价涨幅一度超过一二线城市,成为新的楼市热土。但2011年的三四线城市上涨行情中,房企转向三四线城市布局且此后多年为毛利率下降而头疼,三四线城市的房价也在随后出台的限购政策中偃旗息鼓。
历史轮回,在2014年、2015年相继解除限购的城市,已有部分重新受限,然而,2017年三四线楼市的表现会重蹈2011年的覆辙吗?历史或许能说明问题。在2011年的三四线楼市的上涨周期中,万科、恒大、绿地等开发商转往三四线城市布局,但它们很快就后悔了。假如三四线城市本轮销售上涨,并非由内在的发展力量作支撑,而仅仅因一二线城市限购得到的外溢需求刺激,那么销售繁荣将难以持续。
目前来看,三四线楼市在本轮火爆的市场行情下,库存基本已被消化殆尽,接下来一年左右的时间,多数三四线房地产市场会持续处于市场断档期,需求旺盛供应却不足的局面,房价将持续保持上涨态势。但一方面在坚持“房子是用来住的,不是用来炒的“方针指导下,中央不可能坐视不管,任由三四线楼市这匹脱缰的野马继续横行,另一方面,土地供不应求,地王频出,三四线调控政策的出台也是迫在眉睫。其实,早在今年年初,多个环热点城市三四线城市已纷纷出台了收紧调控政策,只是普遍的收紧调控政策仍在酝酿中,相信在2018年年中之前会有一定体现。
另外,三四线楼市的“春天”不可一直持续的核心因素还在于内在需求不足,高销量、高房价需要有足够的人流量支撑,目前三四线城市的成交数据仅仅兑现了短期预期,中长期而言,城市房价的上涨逻辑依然由产业和人口所决定。而作为吸附力较差、人口普遍净流出的三四线,显然站不住脚。
限购的潮水漫过一二线城市后,正向三四线城市席卷而来,三四线的拐点或将加速到来。届时,三四线城市热潮将逐渐消退,市场回归理性。